Entwicklung des Deutschen Investment Marktes im ersten Halbjahr 2020
Der Investmentmarkt in Deutschland steht im ersten Halbjahr 2020 unter dem Einfluss der Corona-Krise. Während noch im ersten Quartal große Transaktionen den Markt bestimmten und das Transaktionsvolumen gegenüber 2019 nochmals gesteigert werden konnte, ist das zweite Quartal von Zurückhaltung geprägt. Das Transaktionsvolumen lag im 1. Quartal entsprechend den Angaben von Real Capital Analytics (RCA) bei rd. 5 Mrd. €. Das entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Anstieg von ca. 5%.
Das Immobilienklima hat sich dagegen im 2. Quartal stark verschlechtert. Laut bulwiengesa wurde bei einer Expertenbefragung ein Rückgang beim Deutschen Hypo Immobilienindex im April 2020 um rd. 37 % festgestellt. Das verwundert nicht und reflektiert die Unsicherheit am Markt. Dabei muss jedoch stark nach Assetklassen differenziert werden. Am stärksten betroffen sind Handels- und Hotelimmobilien. Es wird mit einem Anstieg von Insolvenzen bei vielen Handelsgeschäften ab der zweiten Jahreshälfte gerechnet. Das wird sich sicherlich auf das zukünftige Mietniveau und die Renditen auswirken. Zum Teil werden Mieten gestundet, ausgesetzt oder neu verhandelt. Die neuen Mietabschlüsse sind regelmäßig auf einem niedrigeren Niveau dafür aber mit neuen Vertragslaufzeiten ausgestattet.
Ähnlich verhält es sich bei Hotelimmobilien. Diese As-setklasse ist besonders stark von dem Shutdown betroffen. Insbesondere die Stadthotels, deren Umsätze von Touristen, Kongressen oder Messen abhängig sind, haben weiterhin ein unkalkulierbares Risiko vor sich. Im Moment ist nicht abzusehen, wann die Auslastungszahlen das Vorjahresniveau erreichen werden. Diese Unsicherheit wird die Anfangsrenditen sicherlich steigen lassen und das Transaktionsvolumen wird sinken.
Im Office Segment ist ebenfalls mit Rückgängen zu rechnen, allerdings auf einem etwas niedrigerem Niveau als bei den beiden erstgenannten Assetklassen. Es ist mit einem Umdenken in der Arbeitswelt zu rechnen. Homeoffice und Telekonferenzen werden mit Sicherheit an Bedeutung gewinnen. Zu beo-bachten ist, dass Neuvermietungsaktivitäten zurückgestellt wurden und die Mietenentwicklung stagniert. Trotzdem ist im Office-Segment mit dem höchsten Transaktionsvolumen aller Assetklassen zu rechnen.
Beim Logistikmarkt konnte dagegen ein stabiler Trend festgestellt werden. Weder das Preisniveau noch das Mietniveau sind in den letzten Monaten gesunken. Ein Rückgang beim Transaktionsvolumen ist aber auch hier zu erwarten.
Als ausgesprochen robust zeigt sich dagegen der Markt bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern. Auch hier ist das Transaktionsvolumen zurückgegangen, allerdings bei stabilen Renditen bei Mehrfamilienhäusern und leichtem Anstieg bei Wohn- und Geschäftshäusern.
Abschließend können die Auswirkungen der Corona-Krise noch nicht prognostiziert werden. Diverse monetäre Maßnahmenpakete und Gesetzesänderungen sind von der Regierung beschlossen worden. Inwieweit diese Maßnahmen den Markt stabilisieren oder sogar befruchten wird sich erst zum Ende des Jahres herauskristallisieren.
Herzlichst
Dr. Gleser & Dalhoefer
