Verkehrswert (Marktwert) nach ImmoWertV
Die Grundstückswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bezieht sich auf nach BauGB vorgeschriebenen Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert) von Immobilien in Deutschland. Die ImmoWertV beschreibt die Grundsätze und Methoden für die Wertermittlung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten.
Die Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV umfasst in der Regel folgende Schritte:
- Objektbesichtigung und Datenerhebung: Die Sachverständigen besichtigen die Immobilie und sammeln alle relevanten Daten, die für die Bewertung erforderlich sind. Dies kann Informationen über die Lage, Größe, Bauweise, Ausstattung, Zustand und andere Faktoren umfassen
- Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf der Gegenüberstellung des Bewertungsobjekts mit vergleichbaren Immobilien. Der Verkehrswert wird auf Grundlage dieser Vergleichsdaten ermittelt.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird in der Regel bei Mietobjekten angewendet und basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen sowie anderen wirtschaftlichen Faktoren. Der Verkehrswert wird aus den zukünftigen Erträgen der Immobilie abgeleitet.
- Sachwertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf der Grundlage der Herstellungskosten der Immobilie unter Berücksichtigung von Abnutzung und Wertminderung.
Die Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV ist in Deutschland besonders wichtig, da sie als Grundlage für verschiedene Immobiliengeschäfte und rechtliche Angelegenheiten dient, wie zum Beispiel den Kauf und Verkauf von Immobilien, die Festlegung von Steuern und die Bewertung von Immobilien in Erbschaftsangelegenheiten. Es stellt sicher, dass die Immobilienbewertung nach klaren und einheitlichen Standards durchgeführt wird.
Normierte Verfahren
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren der Immobilienwertverordnung (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) wird bei bebauten Grundstücken angewendet, welche über die Restnutzungsdauer des Gebäudes einen Ertrag erzielen und auf dem Markt nach dem Ertrag beurteilt werden. Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um ein mittelbares Vergleichswertverfahren aufgrund der Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes. Der Markt pflegt die Anwendung diese Verfahrens der Immobilienwertverordnung bei:
- Mehrfamilienwohnhausgrundstücken,
- Geschäftsgrundstücken,
- Bürogrundstücken und
- Gewerbegrundstücken sowie
- gemischt genutzten Grundstücken.
Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Es wird zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) und dem vereinfachten Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV) unterschieden, die jedoch mathematisch identisch sind und daher zum selben Ergebnis führen müssen.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV) wird der Wert bebauter Grundstücke auf der Grundlage der Substanz abgleitet. (Herstellungskosten der nutzbaren baulichen Anlagen nach Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), zuzüglich der Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen und des Bodenwertes). Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem lokalen Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 39 zu berücksichtigen.
Das Sachwertverfahren basiert aufgrund der Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktors auch auf einem Preisvergleich.
Das Sachwertverfahren ist dann plausibel, wenn nach den Marktgepflogenheiten der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Es eignet sich daher insbesondere für Ein‐ und Zweifamilienhausgrundstücke. Das Sachwertverfahren ist nicht auf Wertermittlungsobjekte anzuwenden, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind, z.B. auf abbruchreife bauliche Anlagen. Wirtschaftlich nutzbar sind nur solche bauliche und sonstige Anlagen, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweisen. Bei abbruchreifen Anlagen sind Kosten für die Freilegung ebenso zu berücksichtigen wie Verwertungserlöse für abgängige Bauteile. Die Voraussetzungen für eine sachgerechte Sachwertermittlung ist, dass geeignete NHK und aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitete Sachwertfaktoren (gemäß § 39 ImmoWertV) vorhanden sind.
Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV) werden die Vergleichswerte aus Vergleichspreisen ermittelt, die auf den Wertermittlungsstichtag anzupassen sind, um Veränderungen der Wertverhältnisse und die individuellen Merkmale des Bewertungsobjektes zu berücksichtigen. Das Vergleichswertverfahren findet seine Anwendung sowohl bei der Bewertung unbebauter als auch bebauter Grundstücke, um den Verkehrswert Marktwert zu erlangen. Bei bebauten Grundstücken können anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Vergleichsfaktoren (Ertragsfaktoren / Gebäudefaktoren) herangezogen werden. Die Wertermittlung von bebauten Grundstücken, die auf Vergleichswerten basieren, erfolgen meist bei homogenen Bewertungsobjekten (z.B. Reihenhäusern bzw. Eigentumswohnungen) um den Verkehrswert Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.
